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成功案例
浅析离婚案件中按揭房屋的处理
作者:袁丽霞 发布:2014-11-22
随着离婚案件的不断出现,按揭房屋的处理已经成为离婚诉讼中不可回避的问题。按揭房屋涉及的法律关系、房屋产权取得时间以及房屋增值部分如何确定等都影响着法院的判决结果。在新的婚姻法司法解释出台前,对于这些问题的不同理解一度导致各地法院同案不同判,这不仅有损司法权威,而且致使法律在一定程度上丧失了其本身的指引和预测功能。为此,笔者结合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)的相关规定,对离婚案件中按揭房屋处理涉及的相关问题做一简要分析。
一、关于按揭房屋在离婚案件中的分割处理依据
审判实践中,有的法院在审理离婚纠纷案件中,对夫妻共同财产中按揭房的所有权归属不作实体判决,而是根据双方的具体情况判决房屋由其中一方继续使用,理由是按揭房是抵押贷款购买,房屋存在他项权即抵押权,所有权不完整,故根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第二十一条“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议而协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可另行向人民法院提起诉讼”的规定,只有银行贷款全部还清后才能对房屋进行实质处理。笔者认为,根据现行法律规定,在离婚诉讼中对按揭房屋进行实体处理并无障碍。在房屋买卖合同法律关系中,按揭房屋和其他房屋一样,都是购房人支付购房款并取得房屋所有权、开发商收取购房款并转移房屋所有权的过程。所不同的只是资金来源,按揭房的购房者是在自有资金不足的情况下通过银行贷款取得一部分购房款,但这涉及的是购房人与银行之间的借款合同关系,并不影响购房人通过买卖合同关系取得房屋所有权,购房人所欠银行借款属于债权范畴,在房屋上设定抵押权只是为确保债权的实现,购房人并没有将房屋产权转让给银行。因此,按揭房屋并不属于《婚姻法解释二》第二十一条中“尚未取得完全所有权”的情形,法院在审理离婚案件中,应当对作为夫妻共同财产的按揭房屋依法分割。
二、关于按揭房屋所有权的取得时间
对按揭房屋进行分割处理,首要问题就是要明确该房屋系婚前个人财产还是婚后共同财产。鉴于夫妻双方对财产进行特别约定的情况下财产分割相对简单,故本文仅考虑法定夫妻财产制的情形。我国实行的是法定婚后所得共同制,婚姻关系存续期间夫妻双方或一方所得的财产,除法律另有规定或夫妻另有约定外,均为夫妻共同所有。据此就可以推出:婚前取得的房屋为一方个人财产、婚后取得的房屋为夫妻共同财产。由于购买按揭房屋有一个相对较长的过程,其中包括签订房屋买卖合同、支付购房首付款、交付房屋、取得房屋产权证等事项,究竟以哪个环节的完成作为认定房屋“取得”的标准,当前存在争议。有人认为,应以房屋产权证颁发的时间为准,其理论基础源于物权法中关于不动产登记效力的规定,一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序,只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。这种判断标准有可能导致一方完全没有出资却仅仅因为结婚登记成为房屋共有人,这违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意。笔者认为,按揭房屋所有权的取得,应以支付房屋首付款的时间为依据。《婚姻法解释三》也对以婚前签订合同并支付首付款作为判定房屋归属的标准予以确认。从房屋产权证的性质功能来看,不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,物权法上的公示和公信制度更多意义上是为了保护善意第三人和维护市场交易秩序而设,而按揭房屋在夫妻之间的处分并不涉及善意第三人的问题,无论如何处理都不会影响社会交易秩序,如果在离婚诉讼中仍然固守以房屋产权证作为不动产取得的唯一依据,忽视各个家庭的具体情况,将婚前一方按揭贷款、婚后取得房产证的房屋认定为夫妻共同财产,极有可能引发实质不公平。那么,在确定按揭房屋属于夫妻共同财产还是一方个人财产时,只要明确所交纳的购房首付款是属于夫妻共同财产还是一方个人财产即可。如属前者,则按揭房屋属夫妻共同财产;如属后者,则按揭房屋属一方个人财产。均不受房屋产权证取得时间的影响。
三、关于按揭房屋的具体分割方法
(一)按揭房屋被判定为夫妻共同财产时的分割。《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定,“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理,协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决”,判决房屋归一方所有,由分得房屋的一方给付另一方一定的房屋补偿款。审判实践中对于按揭房屋的价值及房屋补偿款的确定,也充分考虑了房屋增值性及公平合理性。首先要明确离婚时分割的是被认定为夫妻共同财产的按揭房本身,而并非双方投入到该房屋的实际资金,不论离婚时是否取得该按揭房屋产权证,都不影响该房屋现值的确定,购房人已向卖房人支付了全部购房款,该房屋的整体价值即为夫妻共同财产。一方获得房屋,应当给付另一方相当于房屋现有价值一半的补偿。其次,尚未清偿的银行借款是夫妻共同债务。鉴于该房屋已经作为贷款的抵押,故宜将贷款债务余额也判归取得房屋的一方承担,同时由对方给付其相当于尚欠贷款本金一半的补偿;两相冲抵,宜判决获得房屋的一方给付另一方房屋现有价值减去尚欠银行借款的一半的补偿,尚未还清的银行借款由获得房屋的一方支付。最后,关于按揭房现有价值的确定,应当首先征求双方意见,以双方协商一致的价值为准,如双方无法达成协议,可委托评估机构按市场价格作出评估。
(二)按揭房屋被判定为一方个人财产的分割。相对于按揭房为夫妻共同财产的情形而言,该类型房屋的分割更为复杂。关键问题是房屋在夫妻婚姻关系存续期间的增值归属以及如何确定。首先,关于房屋在婚姻关系存续期间的增值归属问题。一般情况下,离婚时一方个人财产当然归个人所有,不应存在分割问题,但由于按揭房屋的购房款中,不仅包括属于一方个人财产的首付款,还包括婚后向银行偿还的属于夫妻共同财产的贷款,所以必然涉及到分割问题。《婚姻法解释二》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产,那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益,是否就应该认定为夫妻共同财产呢?答案是否定的:其一,将按揭购房视为投资难以令人信服;其二,房屋升值产生的收益系主动增值。因为按揭房屋需要夫妻还款,双方对于按揭房屋都是有贡献的,即便非按揭人没有工资收入,其承担家务劳动的贡献也应当划归主动增值的范畴。而且非按揭一方为了共同还贷,可能放弃了当时另行购买房屋的机会,就当前的房地产市场来看,无形中提高了非按揭一方的购房机会成本。如果离婚时非按揭一方无权分得房屋增值部分的权益,是极其不公平的,也不利于定纷止争。所以,对于按揭房屋的增值,应充分考虑非按揭一方的付出和贡献,由按揭一方给予一定补偿。其次,关于房屋增值部分补偿金的确定。对于被判定为一方个人财产的按揭房,处理时除判决拥有房屋的一方按照婚姻关系存续期间所付按揭款一半的金额给付另一方之外,还应判决给付一定的房屋增值补偿款。对于增值补偿款的数额确定,法律及司法解释没有给出具体计算标准。在审判实践中,可以通过确定房屋增值率(即房屋现价/房屋购买价)来计算夫妻共同偿还贷款部分的增值额,再以此确定增值补偿款的具体金额,即增值补偿款=以夫妻共同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%。鉴于法院在实务中除了力求公平合理外,仍然要遵循婚姻法关于照顾子女和女方利益的原则,所以可根据案件的具体情况酌情确定夫妻双方对增值部分的分割比例。《婚姻法解释三》第10条规定的确为审判实践提供了可操作性的依据,但需要注意的是,该规定只适用于婚前购房支付首付款、婚后共同还贷且房屋登记于贷款方名下的情形,而且这种分割方法并非绝对,不能机械地理解为这是分割认定为个人财产的按揭房屋的唯一途径。
房屋对于普通家庭来说是最重要的财产,分割处理不仅事关家庭和谐,而且事关社会稳定。这就要求我们在实践中能够结合按揭房屋自身的特殊性质,考虑婚姻家庭生活的现实状况,努力使离婚案件中有关按揭房屋的认定结论和处理结果既符合法理也符合情理。